Construction et réhabilitation sur-mesure

Etoile du Nord

A l’origine d’un projet immobilier, quels facteurs déterminent le choix entre construction neuve et réhabilitation ? Cette décision résulte de considérations complexes qui prennent en compte les caractéristiques du site, les perspectives économiques du marché de l’immobilier, ainsi que de nombreux autres facteurs.

Notre valeur ajoutée : proposer une grille de lecture sur-mesure qui permet d’identifier et d’articuler les enjeux et les objectifs des acteurs politiques, réglementaires et techniques en présence, tout en restant vigilant quant à la sortie financière de l’opération.

1. Analyse du foncier au cas par cas

  • Comprendre les attentes du propriétaire du foncier
  • Prendre en compte les objectifs des collectivités locales (équilibre général de la commune, intégration architecturale, équipements publics…)
  • Analyser le potentiel du site en fonction de sa localisation (transports, écoles, crèches, commerces…)

En fonction de ces différentes composantes, SOFERIM va se prononcer sur la qualité de l’immeuble et sur l’opportunité de le conserver, tout ou partie : de cette appréciation va se dégager l’orientation de l’opération immobilière en réhabilitation ou en construction neuve.

2. Réalisation d’études d’avant-projet détaillées

Pour SOFERIM, réhabiliter des bâtiments et leur attribuer un nouvel usage reste une irremplaçable alchimie. Nous sommes les premiers à préconiser la préservation et la rénovation d’un immeuble patrimonial.

Mais il convient de s’assurer que les fondamentaux du bâtiment permettent la visibilité et l’application des nouvelles normes de construction (accessibilité handicapés, énergétique Bâtiment Basse Consommation RT2012, Plan Climat ville de Paris…). Ces contraintes réglementaires, en perpétuelle évolution, nous accompagnent comme un bras de levier qui démultiplie le potentiel et la valorisation de l’immeuble pour lui donner une nouvelle vie, lui attribuer un nouvel usage.

Face aux exigences du propriétaire et des élus, il est également essentiel, en tant que promoteur, de comprendre le vécu de l’immeuble, d’appréhender son évolution et d’avoir en tête la vision de l’utilisateur final dans son futur cadre de vie.

Les études préalables au dépôt du permis de construire sont nécessaires pour :

  • Appréhender les possibilités de reconversion d’un bâtiment
  • Envisager tour à tour les scénarii du futur programme sans choix préconçus : résidentiel, fonctionnel, service
  • Orienter le site vers un projet immobilier qui soit à la fois esthétique, fonctionnel, pérenne, et conforme au Plan Local d’Urbanisme avec une sortie commerciale « exigée »

3. Optimisation du projet dans un cadre contraignant

Plusieurs années peuvent s’écouler entre la phase de conception d’un projet immobilier, l’obtention du droit à construire et la livraison de l’opération. Après six mois de commercialisation, la demande locale peut encore également évoluer en dépit des études de marché menées.

Notre métier consiste à prendre en compte non seulement les contraintes administratives, mais également commerciales et techniques, depuis le dépôt du permis de construire, jusqu’à son obtention et l’exécution des travaux. Il nécessite :

  • Une connaissance des rouages administratifs, de la législation et de son évolution
  • Une connaissance du marché et des besoins de l’utilisateur final
  • Une bonne maturation du projet immobilier, avec une vision initiale fondée
  • Une relation humaine et un rapport de confiance entre les équipes de maître d’ouvrage, d’architectes et de chefs de chantier

Nos différences :

  • La concertation en amont avec l’ensemble des administrations concernées et des pouvoirs publics
  • La réactivité lors du dépôt et de l’instruction du permis de construire
  • La flexibilité pour adapter le projet à l’évolution permanente des réglementations
  • La vision à long terme pour proposer aux acquéreurs et aux utilisateurs, un programme qui reste en adéquation avec les attentes du marché
  • L’indépendance qui nous offre une liberté de conseil et d’expression avec chacun de nos interlocuteurs

4. Réalisation des travaux

L’art du promoteur consiste à s’entourer d’entreprises fiables et pérennes. En tant que maître d’ouvrage, nous devons veiller à ce qu’il y ait une bonne adéquation entre leurs références, leurs capacités techniques et leur réactivité, pour construire dans le respect des objectifs qualitatifs et financiers fixés.

Afin de s’adapter rapidement aux moindres évolutions du marché, et donc du produit, SOFERIM a fait le choix de travailler en corps d’état séparé et dans une relation de confiance avec un réseau d’entrepreneurs partenaires.

C’est au moment du chantier que l’ouvrage prend vie, que l’immatériel devient matériel et qu’il y a, ou non, la transformation du risque. L’histoire d’une opération est marquée par trois ans de réflexion intellectuelle et deux ans de matérialité… C’est avant tout une aventure humaine où chacun éprouve, à l’issue d’un chantier, la satisfaction d’avoir réalisé « la belle ouvrage ».

Construire en s’intégrant au paysage urbain, renouveler en préservant, transformer sans déformer, innover pour améliorer… Chez SOFERIM, nous sommes convaincus qu’il n’existe pas de schéma préconçu. C’est la lecture du terrain et de l’immeuble dans son environnement ou dans sa composition structurelle, mais aussi la prise en compte lucide de la vision de l’élu, du développeur et du commercial, qui nous guident dans chacune de nos réalisations à Paris et en Ile-de-France, où il existe encore de nombreuses opportunités.